相続で不動産取得税はかかる？仕組みや注意点について解説

2023年09月13日

• 相続

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相続で不動産を取得するとき、不動産取得税がかかるのかどうか気になっている方も少なくありません。たしかに不動産を取得したことに変わりなく、その名のとおり税金がかかりそうです。

また、なかには相続で相続税もかかるのに、不動産取得税もかかるのかと気になっている人もいるでしょう。

そこで今回は、相続と不動産取得税の関係を知りたい方に向けて、かかるのかどうか、かかるならいくらかを解説します。注意しておきたい他の税金も紹介しているため、ぜひ参考にしてください。

相続で不動産を取得しても不動産取得税はかからない

不動産を所有していた親が亡くなったなど、相続で不動産を取得しても不動産取得税はかかりません。次のとおり、地方税法第73条の7第1号で明確に相続による不動産の取得は非課税とされています。

相続人であれば、法定相続でなく遺言にしたがった相続でも、遺言に「相続させる」ではなく「遺贈する」と記載があった場合でも非課税です。また、本来は相続人でなくても、「全財産を遺贈する」と記載がある包括遺贈の場合も非課税です。

そのため、相続税も不動産取得税も二重にかかるといった二重課税にはなりません。

相続による取得が非課税となっている理由とは？

相続による不動産の取得が非課税とされている理由は、条文見出しのとおり、相続が形式的な所有権の移転であるためです。

不動産の取得原因である建築や売買、贈与は、不動産を建築する、買う、受け取るといった意思を表示して初めて成立します。

それに対して相続は、たしかに相続放棄も可能ですが、相続放棄の申述などをしない限り、自分の意思によらず形式的に、いわば強制的に不動産の所有権が移転してしまいます。

また、すでに相続で不動産を取得した場合には相続税の課税対象であるため、もし不動産取得税に課税するなら二重課税との批判もあるでしょう。

相続に関して不動産取得税がかかるケースに注意

相続による不動産の取得は非課税ですが、次のように相続に関して不動産取得税がかかるケースがあるため注意が必要です。

• 相続人以外が特定遺贈で取得した場合
• 死因贈与で取得した場合
• 生前贈与で取得した場合
• 相続時精算課税制度で取得した場合
• 遺産分割協議をやり直した場合

それぞれのケースについて解説します。

相続人以外が特定遺贈で取得した場合

相続人以外が特定遺贈で不動産を取得した場合、不動産取得税がかかります。

特定遺贈とは、遺言で、遺言者が亡くなったときの財産の一部を他人に贈ることをいいます（民法第964条）。仮に遺言書に「不動産をAに遺贈する」と記載されていたら、Aが相続人でなければ不動産取得税の課税対象です。

なお、「相続財産の全部をAに遺贈する」や「相続財産の2分の1をAに遺贈する」と記載されていたら、特定遺贈ではなく包括遺贈なので、不動産取得税の課税対象とはなりません。

特定遺贈は一部の財産を特定して、包括遺贈は財産の全部について割合を指定して他人に贈るという違いがあります。包括遺贈は、相続人ではない第三者に贈るときでも相続と同じ扱いです（民法第990条）。

死因贈与で取得した場合

死因贈与で取得した場合も、相続ではないので不動産取得税がかかります。

死因贈与とは、贈与者が亡くなったときに財産を贈るという契約です（民法第554条）。「亡くなったときに財産が移転する」という基本的な効果は、相続や包括遺贈、特定遺贈と変わりません。

しかし、死因贈与は亡くなる前に「贈与する」だけでなく「もらう」という合意（贈与契約）が必要です。遺言書ではなく1人だけで「私が亡くなったら、不動産をAにわたす」と言っても、「もらう」という合意がなければ成立していません。

不動産取得税が非課税になっている理由は、「形式的な所有権の移転」であるためだと紹介しました。死因贈与は「もらう」という合意をして不動産を取得しているため、形式的ではなく非課税とはなりません。

死因贈与は、結果的に不動産を取得した人が相続人であっても不動産取得税の課税対象になるため、注意が必要です。

生前贈与で取得した場合

生前贈与で不動産を取得した場合も、相続ではないため不動産取得税がかかります。生前贈与とは、「あげる」「もらう」の合意があって、贈与者が亡くなる前に不動産を贈ることです。

生前贈与は「もらう」という合意をして取得するため、形式的な所有権の移転ではなく不動産取得税の課税対象です。

生前贈与は相続税の節税対策として行われることがありますが、不動産取得税に注意しなければなりません。

相続時精算課税制度で取得した場合

相続税精算課税制度で不動産を取得した場合も、不動産取得税の課税対象です。

相続税精算課税制度とは、原則60歳以上の父母や祖父母から18歳以上の子や孫への贈与は、贈与時の時価が合計2,500万円までは贈与税がかからないという制度です。ただし、亡くなったときに相続税の課税対象となります。

相続時精算課税制度はあくまでも贈与税や相続税の制度であり、不動産取得税の制度ではありません。結局生前贈与なので、不動産取得税の課税対象です。

遺産分割協議をやり直した場合

新たな財産が見つかったときや相続人全員が参加していなかったときなどに遺産分割協議をやり直した場合は、不動産取得税の課税対象となる場合があります。

遺産分割協議で不動産の所有権（共有持分）が減ったりなくなったりする場合はかかりませんが、新たに取得した場合、共有持分が増えた場合には問題です。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税がかかるケースに該当する場合、不動産取得税をいくら納めなければならないのか計算方法を紹介します。

なお、紹介する計算式は終了する可能性のある軽減措置を適用したものです。生前贈与や死因贈与を受ける時期によっては、紹介する計算式が正しくない（古い）可能性もあるため注意してください。

不動産取得税について、詳しくは以下の記事で解説しています。

内部リンク

基本的な計算方法

不動産取得税の基本的な計算方法は次のとおりです。

仮に生前贈与や死因贈与で固定資産税評価額3,000万円の不動産を取得したとき、標準税率4％なら不動産取得税は120万円となります。

耐震基準適合既存住宅の軽減措置

取得した不動産が耐震基準適合既存住宅の場合、不動産取得税の計算方法は次のとおりです。

耐震基準適合既存住宅とは、自分が住むために取得した、昭和57（1982）年1月1日以後に新築されたか、取得日前2年以内に耐震基準適合証明書などで耐震基準に適合していることが証明された（地方税法施行令第37条の18第3項）床面積50㎡以上240㎡以下の中古住宅（地方税法施行令第37条の18第1項）をいいます。

定義が複雑ですが、2023年現在において築40年以下の中古住宅を自分が住むために生前贈与や死因贈与で取得した場合、上記の計算式です。さらに古い中古住宅の場合は、耐震基準適合証明書などが必要となる可能性があります。

控除額も複雑で、その住宅の新築年月日がいつかによって異なります。1997年4月1日以後に新築された住宅なら、控除額は1,200万円です。

実際に計算してみましょう。生前贈与や死因贈与で2000年に新築された床面積120㎡の中古住宅を取得したとします。固定資産税評価額は3,000万円とします。

この場合、不動産取得税は54万円です。

なお、贈与を受けた時に耐震基準に適合していなかったとしても、贈与を受けてから耐震改修工事をして耐震基準に適合すると、同様の軽減措置を受けられる可能性があります。

耐震基準適合既存住宅等用地の軽減措置

取得した不動産が耐震基準適合既存住宅等用地の場合、不動産取得税の計算方法は次のとおりです。

生前贈与や死因贈与で、前述した耐震基準適合既存住宅と一緒にその敷地を取得した場合には上記の計算式を適用できます。

しかし、同時ではなくまず土地の贈与を受け、その2年後に建物の贈与を受けたなど、1年を超えて土地と建物が別々に贈与された場合にはこの計算式は適用できません。

計算式にある軽減額とは、次のいずれか大きい金額です。

• 4万5,000円
• （土地の固定資産税評価額×2分の1÷地積×200㎡を限度とする住宅の床面積の2倍）×軽減税率3％

一般的な住宅であれば、4万5,000円よりも計算式の結果のほうが減額される額は大きくなります。

実際に計算してみましょう。生前贈与や死因贈与で、耐震基準適合既存住宅（床面積120㎡）と同時にその敷地（200㎡）を取得したとします。敷地の固定資産税評価額が1,000万円なら、その2分の1の500万円に軽減税率3％を乗じて当初税額は15万円です。

次に軽減額は、以下のとおり4万5,000円より15万円のほうが大きいので15万円です。なお、住宅の床面積は120㎡でその2倍は240㎡ですが、200㎡が限度なので200㎡で計算します。

したがって、当初税額15万円から軽減額15万円を控除すると0万円となり、この例で不動産取得税はかかりません。

不動産を相続したときにかかる税金を紹介

相続で不動産を取得すると不動産取得税は非課税ですが、関連して次の税金がかかる場合があります。

• 登録免許税
• 相続税
• 固定資産税

不動産の相続後にかかることがある税金について、それぞれ概要を解説します。

登録免許税

不動産を相続したら、亡くなった人から相続した人に名義を変更する登記を申請する必要があります。この登記に、登録免許税がかかります。

相続登記の登録免許税は、相続人の場合、固定資産税評価額の0.4％です。相続人以外の場合は2％と定められています。（登録免許税法別表第1）

相続税

不動産などの財産を相続すると、相続税がかかる場合があります。

相続税の計算は複雑ですが、できる限り簡単にいうと、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える部分の遺産に対して10～55％の税率で生じる税金です。

固定資産税

不動産を相続すると、所有している間、毎年固定資産税を納付しなければなりません。固定資産税とは、固定資産の所有者が市区町村に納めなければならない税金です。

土地の固定資産税は、200㎡以下の住宅用地なら固定資産税評価額の6分の1に税率（標準税率は1.4％）を乗じた額となります。建物の固定資産税は、固定資産税評価額に税率（標準税率は1.4％）を乗じた額です。

なお、相続によって所有者が2人以上いるときは、共有持分の割合に応じて固定資産税を負担します。ただし通常は代表者1人が固定資産税を納めるため、負担割合に応じて他の共有者に請求したり、支払ったりして調整するのが基本です。

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