不動産売却、クーリングオフされる恐れはある？ 買主から売買契約がクーリングオフされるかもしれないケースを解説

2024年05月1日

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不動産売買の契約をしたものの、後悔しており「クーリングオフできないだろうか」と考えている方もいることでしょう。
あるいは個人として不動産を売却したが、「買主からクーリングオフされるのではないか」と不安になっている方もいると思います。
結論から言うと、不動産売買においてクーリングオフが適用される場面はあります。しかし、かなり限定的である点に注意が必要です。
それでは、不動産売買でクーリングオフが適用されるための条件を見ていきましょう。

クーリングオフの制度とは

クーリングオフとは、「特定商取引法」という法律等を根拠に成立している制度です。特定商取引とは訪問販売や電話勧誘販売など、日常的ではない取引形態のことを指します。本来、人が物を欲しいと思う（法律効果の発生を欲する）ための「動機」とは、自らの意思で生ずるものです。ですが特定商取引では売主が買主に対し積極的に働きかけており、動機の形成にも影響を及ぼしていると言えます。よって買主を保護する必要があります。
これが特定商取引法の目的であり、クーリングオフを裏付ける法律となります。

不動産の売却では、クーリングオフの制度がそのまま適用されない

不動産の売却では特定商取引法に基づくクーリングオフ制度はそのまま適用されません。
不動産売買においてクーリングオフを申し込む場合には、「宅地建物取引業法」（通称：宅建業法。以下同じ）の「第三十七条の二」という条文に基づいて行うことになります。
例えば、不動産の売却でクーリングオフが適用される条件の一つに「取引業者の事務所以外での契約」といったものがあります。
特定商取引法では路上で買主を誘引し、事務所に同行させることも「訪問販売」の一種と認められているため、相違があるわけです。

不動産売買でクーリングオフが適用されるための条件

前述の通り、不動産売買におけるクーリングオフは宅建業法の「第三十七条の二」における文言に基づいて行われます。少し長いですが、条文を以下に引用します。

つまり、「宅建業者」から不動産を購入し、「事務所等以外の場所で買主が購入の申込みや契約を締結」、「8日以内」であればクーリングオフが適用されます。「宅地建物取引業者」とはいわゆる宅建業者のことです。宅建業者は国土交通大臣または都道府県知事から免許の交付を受けた上で宅建業を営むにあたって、必ず専任の宅建士を常駐させることになっています。
以上を踏まえてクーリングオフが適用される具体的な場面を挙げると、「（買主の申込みなしに）宅建業者が自宅を訪問してきて売買契約、契約日を含めて8日以内」というケースや、「路上で宅建業者に誘引され、喫茶店で売買契約、契約日を含めて8日以内」等といったケースが想定されます。

不動産売買でクーリングオフが適用されないケース

基本的には、宅建業法「第三十七条の二」の反対解釈（条文の反対として導き出されること）によって、不動産売買でクーリングオフが適用されないケースが想定されると言えます。
例えば「売主が宅建業者」とあるので個人から購入した場合は適用されません。よって個人が不動産を売却した場合に、「買主から一方的にクーリングオフされるかもしれない」と気を揉む必要はないと言えます。
また、買主が宅建業者であっても適用されないとされています。不動産売買について売主と同等の知識を備えているはずだからです。
また細かいですが、事務所等で買受けの申込みをし、事務所以外の場所で契約を締結した場合もクーリングオフは適用されません。
不動産売買でクーリングオフが適用されないケースの具体的な条件については、以下のサイトを参考にするとよいでしょう。
参考：不動産の契約をやめたいとき、クーリングオフってできるの？

不動産売買の契約解除が目的なら、他の方法も検討する

手付の放棄

例えば「手付の放棄」という方法があります。
「手付」とは、売買契約の締結の際に当事者の一方から他方に交付される金銭などのことです。買主から売主に手付が交付されている場合等、売主が「契約の履行に着手するまでは」、手付を放棄することによって契約の解除をすることができます。
なお手付の放棄による契約の解除は債務不履行による解除とは異なるので、売主は損害賠償請求をすることはできません。
加えて、売買の手付は反対の証拠がない限り、いわゆる解約手付と認定すべきであるという判例もあるため（最判昭29.1.21）、特約がない限り、改めて取り決めをしておく必要はなく手付の放棄は行使することが可能です。

詐欺による契約解除

詐欺とは、欺罔行為により他人を錯誤に陥れ、それによって意思表示をさせることです。
詐欺は「瑕疵ある意思表示」（自分の意思で契約しているが、その意思が形成される過程に問題があるもの）となり、「取り消しうるもの」とされています。
条件はいくつかありますが、詐欺による不動産売買契約の場合、取り消すことも可能となっています。

強迫による契約解除

強迫とは、他人に畏怖を与え、その畏怖によって意思表示をさせることです。例えば「土地を買わないと命の保証はない」などと脅して売買契約を締結させた場合などが該当します。
強迫の場合は買主への意思形成の干渉が強いため、例えば第三者の強迫であって、相手方が強迫の事実を過失なく知らなかったとしても、意思表示を取り消すことができます。詐欺よりも取り消せる範囲が広いものとなっています。

錯誤による契約解除

錯誤とは、法律行為の時点における表意者の効果意思が表示行為と食い違っているにもかかわらず、表意者自身がそのことに気づいていないことをいいます。
錯誤には「表示の錯誤」と「動機の錯誤」があります。表示の錯誤はいわゆる「勘違い」、動機の錯誤は「買主が法律行為の基礎とした事情について、その認識が真実に反する錯誤」を指します。例えば土地の値上がりの噂を聞きつけ契約したものの、土地が値上がりする事実はなかった等が挙げられます。
意思表示は①錯誤に基づくものであって②その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができます。
動機の錯誤の場合はその事情を法律行為の目的とすることが、売主に対し表示されていなければなりません。つまり「近々土地が値上がりするらしいので、購入したい」と何度も話してから契約する等の行為が必要になります。

クーリングオフ可能かどうか、消費生活センターへ相談を

クーリングオフが可能かどうかの判断に迷うときは、8日以内というタイムリミットを加味し、一刻も早く最寄りの消費生活センターへ相談するとよいでしょう。クーリングオフの通知を行う場合、内容証明の書き方自体であれば行政書士会に相談することもできます。

契約は慎重に

契約とは、そもそも申込みと承諾が合致することで成立します（民法522条1項）。
つまり改まって契約書を作成してからようやく売買契約が成立するのではなく、「買いたいです」「売ります」の口頭のやり取りだけでも売買契約はその時点で成立するということです。
これまで見てきたように、不動産売買のクーリングオフが可能な場面は限定的でした。また、クーリングオフ以外の方法で契約を解除する場合も諸条件があり、簡単にすることはできませんでしたね。
それは契約した以上、売主と買主との間に債権債務という一定の義務が発生するからです。買主が一方的に有利なわけではなく、両者は法律上対等であり、買主であっても「代金を引き渡す」という債務を持つことになるからです。

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