家賃を滞納された。どのように対処したらいいの！？

2019年07月11日

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アパート・マンションのお部屋を貸して家賃をもらう。「そんなの当たり前のこと！」だと思っていても，家賃を滞納されてしまうことがあります。

アパート・マンションのお部屋を貸して家賃をもらう。「そんなの当たり前のこと！」だと思っていても，家賃を滞納されてしまうことがあります。
全国の滞納率推移を見ると，少し遅れるのが6.8％，月末での1ヶ月滞納が3.1％，2ヶ月以上滞納が1.3％と，決して万が一の率ではありません（図表）。

　そうした数パーセントのリスクに対処する方法を，特に次の方に向けて，ご説明いたします。
　✔　家賃滞納されたくない
　✔　家賃滞納されても早く解決したい
　✔　家賃滞納者へのストレスを減らしたい
　ご参考にしていただき，アパート・マンション経営に少しでもお役に立てば幸いです。

　家賃滞納には様々な原因があります。「うっかりタイプ」「払えないタイプ」がツートップです。
両方ともに言えることは，滞納者本人に「計画性」があれば，ほとんど発生しないでしょう。
とはいえ，その計画性を処方するのはとても難しいことです。
（もちろん，不可抗力や，やむを得ない事情の方もいらっしゃいます。）

だったら逆に，こちらが計画的に対処してみてはいかがでしょうか。
先ずはこれらの「うっかりタイプ」と「払えないタイプ」のツートップを分けてから，それぞれのディフェンスを計画していきましょう。

お金はありそうなのに月末になっても振り込みがない（引き落とされない）。
なので「忘れていませんか？」と電話をすれば直ぐに振り込んでくれるのが，「うっかりタイプ」です。
それはある意味でクセのようなものです。
人のクセは，なかなか直りません。次からも同じことを繰り返してしまいます。

そういうときは，貸している側のオシゴトだと割り切って，「忘れられている」ことを前提にしましょう。

そして次の対処方法をルーティン化すれば，もうストレスは溜まりません。
① 直前に請求書を配る。
② 直前にショートメールでリマインドする。

それでも改善されない場合は，「うっかりタイプ」ではなく，「払えないタイプ」かもしれませんね。
それを見極めるときに用いるのが，「内容証明郵便」で送る「催告書」です。
契約の解除とまでは言いませんが，受け取りに慣れていない人にとっては，とても印象が残るイエローカードです。
ただ，送るといっても手紙のカタチや文字数の制限がややこしくて，せっかく作ったのに，郵便局で受け付けてくれないことがあります。
長時間並んで順番待ちしたときは大変ショックです。
また，気持ちが入りすぎて攻撃的な文章になってしまい，相手に余計な誤解をされる場合もあります。
そういうときは事前に，専門家である弁護士さんに相談するとよいでしょう。
弁護士さんの名前で送ってもらうほどでは・・・というときは，一度その手紙をチェックしてもらうだけでも構いません。
そんなに相談時間はかからないはず。
そしてその弁護士さんとのやりとりを何度か繰り返せば，それこそシゴトだと割り切ってルーティン化できるかもしれませんね。
そうすればストレスも軽くなります。

　人の経済状況の悪化を予防することはできません。
ただ，それを早めに気づくことが大切です。
少し遅れたときの事情を聴いたとき，「あれ，前と言っていることが違うな？」と感じたら要注意です。
早期に気づくことで，滞納額が膨れ上がったときのことを計画できます。
例えば，口頭での約束は避けて書面で約束する等。
それと，早めに連帯保証人さんを交えておくのも効果的です。

けれども，やっぱり無い袖は振れません。
当初は金策に走りますが，しばらくしても回復しない場合があります。
その場合は特に要注意です。
貸している側も人間ですから，情に流されるときもあります。
が，対処は早いに越したことありません。

前述の「書面で約束する」「連帯保証人を交える」を繰り返しておけば，自主的に退去してくれることもあります。
しかし，日本には借りている人を手厚く保護する法律があります。
その保護のもと，なかなか自主的に退去してくれないことが多いとも。
そうなればストレスです。

会社でアパート・マンション経営をなされている場合は，担当する社員さんにストレスがかかって，モチベーションが下がってしまうこともあります。
だからといって，カギを取り換えて荷物を出してしまう等の「自分の力」で強制的なことをするのはやめましょう。下手すればこちらが悪者になります。

そういうときは無理をせず「司法の力」に頼ることを視野にいれ，その道のプロである弁護士さんに相談し，状況によっては正式に依頼しましょう。
裁判まで進まずに早く解決するときもあります。
なお，弁護士さん以外の人が，マネゴトで交渉や手続きをするケースをたまに聞きますが，それは非弁行為というのに該当する可能性があって，もっと大きなトラブルになってしまうかもしれません。

「どこまで弁護士さん以外の人に頼んでいいのかな？」という判断自体もバッジを持った弁護士さんに相談したほうが良いです。くれぐれもご注意ください。

対処するときの心構えをマトメますと，「うっかりタイプ」はルーティン化する。「払えないタイプ」は早めに気づくことが大切です。

とはいっても，やはり人対人です。
コミュニケーションである程度は予防できるはずです。
アパート・マンションの入り口で，「おはよう！」「今から仕事？」なんて挨拶されたら，恥ずかしくて家賃を滞納しにくくなります。

　それと，「大家さん」は，アパート・マンションの経営者です。
不動産経営トラブルに対する事前・事後のために相談できる弁護士さんとの距離は，近ければ近いほど良いでしょう。
近くない方や，もうそろそろ他の・・・という方は，「弁護士保険」といって弁護士相談サービス付きの保険商品があります。
ねじりハチマキは巻かずに，経営者ご自身や社員さんのストレス軽減・モチベーション維持のために，一度ご加入を検討してみてはいかがでしょうか。

また，家賃保証会社と契約してもらうというのも効果的です。
ただし，家賃保証会社によって注意事項がありますので後日の「家賃保証会社のトラブル（アパート・マンション編）」でご紹介したいと思います。


2019年6月13日
不動産コンサルタント　永嶋 秀典

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