「入居者同士のトラブル」マンション経営者の対処法

2019年07月14日

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「真上の部屋がうるさくて困る」
「真下の部屋の匂いが臭くて困る」
「同じ階の人が共用部分に荷物を置くから困る」

これらように，アパート・マンション内の入居者さん同士のトラブルは，共同住宅ではつきものです。

「真上の部屋がうるさくて困る」
「真下の部屋の匂いが臭くて困る」
「同じ階の人が共用部分に荷物を置くから困る」

これらように，アパート・マンション内の入居者さん同士のトラブルは，共同住宅ではつきものです。
アパート・マンション経営者（以下「大家さん」）としては，「同じ屋根の下なんだから上手く付き合ってよね」と言いたいところですね。そんな「入居者さんVS入居者さん」のトラブルであっても，いつの間にか「入居者さんVS大家さん」に変わったり，ひどい場合は，「三つ巴の戦い」になることもあります。
図表1のように，大家さんと入居者Aさんは契約関係がありますが，入居者Aさんと入居者Bさんは契約関係にありませんので，ここをしっかり押さえてください。



契約関係のつながりはとても重要です。
状況によりますが，図表1の入居者Bさんが問題を起こしたとき，入居者Aさんは，大家さんと入居者Bさんの両方に対して文句を言うことができる立場です。
そうなると，入居者Aさんは，契約関係のある大家さんのほうが（又は大家さんを通じてのほうが）言いやすいですね。
そんなとき，大家さんとして適切な対応をしなければ，小さなトラブルが大きくなトラブルになってしまうことがありますし、不評が生じて家賃などの収益に影響することもあります。

そんなマイナス影響を受けないために，入居者同士のトラブルに対する事前の「予防法」と，事後の「解決法」を，一部ご紹介いたします。

予防法や解決法をご紹介する前に，いくつかトラブルの種類を大まかに触れて，簡単な対処法を先にご紹介していきたいと思います。

① やっぱり№1、「騒音」

入居者同士のトラブル№1といったら「騒音」です。
明らかに非常識な場合は注意がしやすいですが，生活音の場合は人によってモノサシが違います。
床材の等級をアップしたり，壁に防音素材を備えると，それだけで改善する場合があります。

② 本人は気づかない「匂い」

匂いも人によってモノサシが違います。
食べ物の場合は，「それは臭いから食べないで」なんて言えないですよね。
そういうときは，コマメにごみ処理をしていただくと解消するかもしれません。
ごみを毎日捨てられるように，ごみステーションを改良したり，民間のごみ処理業者さんと契約することで改善する場合があります。

③ ジャマだしアブナイ「共用部分の荷物の置きっぱなし」

共用部分に大きな物を置かれると様々な問題が生じます。
例えば，ベビーカーが通れなくなったり，万が一の避難経路として不十分になることもあります。
消防検査のときに，消防署の職員さんに入居者さんへ直接注意（指導）してくれないかお願いしてみましょう。
状況によっては，ビシッとしたユニホーム姿の職員さんが注意（指導）してくれることがあります。
大家さんが注意するより効果はあるでしょう。

なお，共用部分の荷物問題は，入居者さんから苦情がなくても対処すべき問題です。

トラブルは，発生しないことが一番です。
管理人さんの報告書に，「特になし」と記入されているアパート・マンションがあるとします。これは，「何もなかった」のではなく，「予防がしっかりできている」という意味です。「特になし」を目指すために，ここでは予防法をいくつかご紹介いたします。

① コミュニケーション

コミュニケーションによるトラブル予防は，コスパが非常に高いです。
やはりお互い人間同士です。目を向き合って挨拶できる状態であれば，気遣い合える仲でしょう。

方法として例えば，大家さんが入居者さんの通勤時間に合わせてハキ掃除をしながら挨拶するのも良いです。
最近では，食事会やイベントを開催する大家さんもいらっしゃいます。
手間がかかりそうなこのコミュニケーションですが，トラブル対策と比べると効率は良いはずです。

② 契約書に工夫する

賃貸借契約書に守ってほしい「入居のルール」をわかりやすく書きます。
ズラズラと「あれもダメ、これもダメ」と書かれていると，読む方は頭に入るでしょうか？シンプル・スマートにわかりやすく書かれているほうが頭に入りますよね。
特に強調したいところは，傍点やカラーを使ってあげるとより良いです。
それと，オリジナル文の場合，内容によっては法的面で効力に影響することもあります。ひな形を改定したら，一度は弁護士さんにリーガルチェックしてもらいましょう。

③ 張り紙

張り紙は，見やすいところに，わかりやすく貼ります。
契約書と同様に，シンプル・スマートに，強調したいところは傍点やカラーを使います。
ずぅーと同じ張り紙だと，見られなくなって，内容を忘れられます。たまにはモデルチェンジしましょう。
それと，一方的な文章より，思いやりをもった文章が良いです。
例えばコンビニのトイレの「いつもキレイにご利用いただきありがとうございます」を参考にしてください。そう書かれていると逆に汚しにくいですよね。

つまり，ドッジボールよりキャッチボールです。相手が受け取りやすいボールを投げましょう。

それでも発生してしまった「入居者同士のトラブル」。冷静＆スピーディに対応しなければなりません。
ここでは，文書を送ることによる解決策をご紹介いたします。

① 普通の手紙

普通の手紙は「初球」です。「様子をみる」という意味でも構いません。
ご自身で入居者さんのポストへ入れるか，切手を貼って郵送します。
入居者さんの多忙な平日は避けて，土曜日に到着するように郵送する大家さんもいます。
郵送する場合は「特定記録」というオプションを付ければ，配達された日時がわかりますので，様子が見やすくなります。
これで解決したらありがたいですね。初球で打ち取れたらラッキーです。

② 内容証明郵便

普通の郵便で無視されることもあります。軽く視られているのかもしれません。
そういうときは，こちらの真剣さを見せるために，内容証明郵便を送ってもいいかもしれません。内容証明郵便は，その名の通り，手紙の内容や配達日を，郵便局が記録してくれます。
もし訴訟に至ったときの証拠として，よく利用されています。
ただ，作成方法や郵便局での手続きがややこしいのと，あまり攻撃的な文章であればこちらが悪者にされてしまう可能性がありますので，慣れないうちは，弁護士さんに相談しましょう。

③ 弁護士さんからの通知

すでに争いになりそうな場合や，無視されるのが明らかな場合は，ご無理なく弁護士さんに相談し，場合によっては正式に依頼しましょう。訴訟に至らなくても解決することがあります。
弁護士さんへの費用がもったいないと思ってズルズル時間をかけてしまうと，状況が悪化してしまうことがあります。
そうなれば，余計に費用がかかるかもしれませんね。

また，「その苦情が正当なものか」という判断も弁護士さんに聞くと良いです。
限度を超えたクレーマーかどうか，法的なモノサシで計ってくれます。

以上をまとめますと，「解決」より「予防」です。
予防できなくて発生したトラブルは，文書を送るなどの方法で，早めハヤメに対応しましょう。

✔ 予防にかける手間ヒマを惜しまない。
✔ 文書を送る方法・タイミングに慣れる。
✔ 無理せず弁護士さんに相談する。

弁護士さんに依頼する費用を（通常の）予算に入れていない大家さんが多いかもしれません。「予備費」で足りるかな？という大家さんは，弁護士保険の加入をご検討ください。
弁護士費用を補う保険です。
「保険料」として毎年の予算に入れてしまえば，予備費の減少を気にしなくてすむかもしれませんね。


2019年7月6日
不動産コンサルタント　永嶋 秀典
【免責事項】当記事の情報は，その正確性，完全性及び有用性を保証するものではありません。それによって生じた損害については一切責任を負いません。解釈，試用は，必ず専門家へご確認ください。

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