慣れない原状回復トラブルの対処法（退去時の修繕編）

2019年07月13日

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アパート・マンションのお部屋を退去してもらうときに，大家さんと入居者さんが行う室内のチェック「退去立ち合い」は，お互いに神経がすり切れるシーンです。
住んでいる最中は，気を使いあっていても，退去となると「さようなら」しますから，今後の付き合いを考えません。

アパート・マンションのお部屋を退去してもらうときに，大家さんと入居者さんが行う室内のチェック「退去立ち合い」は，お互いに神経がすり切れるシーンです。

住んでいる最中は，気を使いあっていても，退去となると「さようなら」しますから，今後の付き合いを考えません。
特に，退去したあとの修繕費・原状回復費用の負担については，感情が入りやすいラストパートですね。

ここで1つ注意点です。原状回復の「原状」とは，「もとのままのありさま」という意味です（広辞苑第7版）。「現状」とよくまちがえられますが，全く意味が異なります。書面でやりとりするとき，漢字の変換に注意しましょう。

さて，国民生活センターによると，「賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル」の相談件数は，



ここ3年間の平均で年12,000件超えです。12ヶ月で割ると月1,000件超えです（図表1）。

そんな身近な原状回復トラブルについて，特に次の方に向けた対処法をご説明いたします。今後のアパート・マンション経営に少しでも参考になれば幸いでございます。

　✔　修繕・原状回復の責任を認めてほしい
　✔　修繕・原状回復の費用を払ってほしい
　✔　修繕・原状回復で揉めたくない

アパート・マンションの入居者さんが退去するときの修繕費・原状回復費を計るモノサシ。
それは，注意しなければこちらが悪者扱いされてしまって，トラブルの原因になることがあります。

ここでの「原状」は「もとのままのありさま」ではなく，国土交通省のガイドラインを始めとする行政機関などが，ネットでも公表しております。
ここでは同省のサイトをご紹介しておきます。

国土交通省　原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて　
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

その内容を簡単にまとめると「なんでもかんでも入居者さん負担は認められにくい」「決めたルールは最初から明確に示して理解してもらう」の2ポイントです。

そして，トラブルとなる入居者さんのタイプを考えましょう。
ツリーでまとめると大きくは2タイプです（図表2）。
赤色の「認めないタイプ」と「認めるけど払わないタイプ」が要注意ですね。
もちろん，悪気のある方ばかりではありません。



ガイドラインの2ポイントと，入居者さんの2タイプが，ふんわりイメージできたところで，詳しくご説明していきます。

認めてくれなければ，払う・払わないの土俵には乗りません。先ずは入居者さんご自身に認めてもらうことが重要です。
認めてもらうためのポイントをご説明いたします。

賃貸借契約書の内容がわかりやすいか

賃貸借契約書の内容がわかりやすいかどうかは重要です。
こちらが慣れている専門用語でも，相手からすると初耳かもしれません。
文字だけではなく，図や表などを使ってビジュアルで表現するのも効果的です。
各項目の「単価」や「耐用年数」をまとめておくこともお勧めいたします。
それと，前述の原状回復の「原状〇・現状×」のように，漢字を間違えないようご注意ください。

写真でハッキリ残しておく

賃貸借契約書の内容に無理がなく，わかりやすい内容で，それを理解してくれていても，人は忘れてしまうものです。
賃貸借契約書に写真を貼り付けるか，その写真にサインしてもらうと，ハッキリした記録になります。
入居者さんが引っ越し準備前にそれを見ると，きっと思い出しますので，退去立ち合いがスムーズに進みます。
退去立会いの数日前に話し合いをお願いしてくるかもしれません。

それでも・・・

それでも認めてくれない場合は，「裁判所に認めてもらう」という手に切り替えても良いかもしれません。
弁護士さんに相談して，裁判費用と回収額の費用対効果を冷静に判断しましょう。
裁判までいかなくても，弁護士さんに相談すれば何か良い方法が思いつくかもしれません。

将来のメリットにつながらない支払いは，どうしても後回しになってしまいます。
払いたくても払えない人もいます。そうした「認めるけど払わないタイプ」の対処法について，ご説明いたします。

連帯保証人に協力してもらう

もちろん，連帯保証人さんに支払ってもらうのもＯＫです。
ただ，連帯保証人さんが「寝耳に水」な状況では，納得して払ってもらうには時間がかかります。

そういうときは，連帯保証人さんに対して
「このままだと，遅延損害金が膨らんでいきます。直ぐに払ってくれるなら，少し値下げしましょう。支払ってくれる人は，入居者さん・あなた（連帯保証人さん）どちらでも構いませんから」
と相手のメリットを考えた「取引状態」に持ち込んでもよいかもしれません。

ドッジボールよりキャッチボールです。

「支払督促」を利用する

支払督促とは，「申立人（例えば大家さん）の申立てのみに基づいて，簡易裁判所の裁判所書記官が相手方（例えば入居者さん）に金銭の支払いを命じる制度」です（政府広報オンラインhttps://www.gov-online.go.jp/useful/article/201504/1.html）。
裁判所から郵便物が送られますので，心理的にも効果が期待できます。

ただ，書類の作成や出すタイミングは，慣れないうちはとても大変です。
慣れるまでの間は，弁護士さんに相談しながらやってみましょう。

まとめますと，わかりやすい賃貸借契約書や写真で記録に残しておくことを心がけ，力を借りれること（連帯保証人さんの協力や支払督促制度など）は借りてみることです。

それと，前述した国交省のガイドライン等を読んで，そこに記載している法律や判例はご自身だけで解釈せず，専門家である弁護士さんに聞いてみましょう。

また，家賃保証会社によっては，原状回復費用も保証の対象になっている場合があります。
ですが、「家賃滞納された。どのように対処したらいいの！？」と同様に，家賃保証会社によって注意事項がありますので，後日の「家賃保証会社のトラブル（アパート・マンション編）」でご紹介したいと思います。


2019年6月22日
不動産コンサルタント　永嶋 秀典
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