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不動産投資詐欺でよくある手口7選を徹底解説!怪しい不動産会社の特徴も紹介!

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不動産投資詐欺でよくある手口7選を徹底解説!怪しい不動産会社の特徴も紹介!

この記事を書いた人

Omura Wataru
Omura Wataru
大学を卒業後、地方新聞社で経済、行政記者として活動する。法律分野については、通信制大学での勉強のほか、フリーランスとして弁護士事務所の案件をこなす中で目覚める。2024年度の行政書士試験に合格

不動産投資は、収益物件の所有により安定的な家賃収入が期待できるほか、物件売却という形で出口戦略も構築できることから、比較的リスクの小さい投資手段とされます。
一方で、不動産投資を巡っては、悪徳な詐欺業者による投資詐欺が後を絶たないのも事実です。

そこで、本記事は、不動産投資詐欺でよくある手口7選について解説します。投資詐欺を働く可能性が高い不動産会社の特徴や、不動産投資を避けるための方法についても解説するので、ぜひ参考にしてください。

記事の要約

  • 不動産投資詐欺でよくある手口には、手付金詐欺や入居状況詐欺などがある
  • 投資詐欺を働きそうな不動産会社には、「おとり広告を掲載しない」「不利な情報を開示しない」といった特徴がある
  • 不動産投資詐欺を避けるためには、現地調査や同業者とのつながりなどが重要
  • 不動産投資詐欺に遭ってしまった場合の相談先には、免許行政庁や弁護士などがある

不動産投資詐欺でよくある手口7選

不動産投資詐欺でよくある手口には、次の7つがあります。

  • 手付金詐欺
  • 入居状況詐欺
  • 二重譲渡詐欺
  • サブリース詐欺
  • クラウドファンディング詐欺
  • デート商法詐欺
  • 海外投資不動産詐欺

詐欺業者が法律上のどの条文を破ったり、巧妙な手口でどの法の目を掻い潜ったりするかについても解説するので、ぜひ参考にしてください。

手付金詐欺

手付金詐欺とは、買主が売買契約成立時に支払う手付金をだまし取る詐欺です。

手付金詐欺には2つのパターンがみられます。1つは売主を名乗る不動産会社が買主に物件を紹介し、売買契約を締結して手付金を受け取った後に音信不通になるパターンです。このパターンでは、相場とされる販売価格の5〜10%を超える手付金を要求されるケースが一般的とされます。

もう1つは、不動産会社が立地や利回りなど物件条件に劣る収益物件を優良物件として紹介し、手付金をかすめとるパターンです。民法557条では、買主が手付を放棄した場合、売主はその倍額を現実に提供すれば、契約を解除できますが、このパターンでは、買主が手付金支払い後に不良物件だと知り、売買契約を解除しようとしても売主側が手付金を返還してくれません。

入居状況詐欺

入居状況詐欺は、空室のマンションにカーテンを取り付けたり、サクラの入居者を住まわせたりして満室を装う詐欺です。

この詐欺では、満室を装い収益物件の客付けができていると偽装することで、ターゲットを物件購入へと誘導します。しかしながら、入居者の大半はサクラのため、ターゲットはその物件を買ったが最後。購入した途端に退去が相次ぎ、結果的に空室だらけになってしまい、だまされた買主は経営苦に追い込まれてしまいます。

二重譲渡詐欺

二重譲渡詐欺は、売主が複数の買主と同じ収益物件を同時に売却する詐欺です。

この詐欺では、先に不動産登記された権利が優先される民法上の原理が利用されるのが特徴です。具体的には、詐欺業者は、ターゲットの買主Aが売買契約を済ませて代金を支払った後に、間髪を入れずにお金を支払い済みの別の買主Bに不動産登記上の名義を変更させます。

買主Bが善意無過失の第三者の場合、収益物件は買主Bのものになるため、買主Aは物件を所有できません。結果、買主Aはお金を全額だまし取られたうえで、物件も所有できない事態に追い込まれてしまいます。

サブリース詐欺

サブリース詐欺とは、不動産のサブリース契約(*)を利用して買主に過剰な利益を約束する反面、実際に賃貸経営が始まると契約条件が不利になる詐欺です。

この詐欺では、詐欺業者はまずサブリース契約によって、「30年間家賃を保証する」「家賃は下がらない」とターゲットに過剰な期待を抱かせ、半ば強引に買主に契約を結ばせます。契約締結後、詐欺業者は態度を豹変。保証される家賃を引き下げたり、サブリース契約を打ち切ったりします。詐欺業者の一方的な措置になす術がなく、買主はローンの支払いに困窮する事態に陥ってしまうのです。

*サブリース契約とは、買主が所有する物件をサブリース業者が借り上げ、買主に対して定額の家賃保証を行う契約です。

クラウドファンディング詐欺

クラウドファンディング詐欺は、無登録・架空の業者が実在する事業者の偽サイトを作ってそこに誘導して投資を募ったりする詐欺です。

本来、不動産クラウドファンディングを運営するには、不動産特定共同事業法に基づいて、国土交通大臣または都道府県知事による許可が必要です。しかし、クラウドファンディング詐欺では、許可を受けていない詐欺業者が利益を出資者に還元する名目で資金を調達した後、行方をくらますといったケースがあります。

デート商法詐欺

デート商法詐欺は、異性に抱いた好意を利用する詐欺です。具体的には、親密になったところで収益物件の契約を結ばせた後、音信不通になるという手口が使われます。不動産売買契約におけるクーリングオフ期間である9日を過ぎてから姿を消すなど、クーリングオフ制度すら利用できないようにする手口もあるようです。

デート商法詐欺自体は古くから存在する手法です。しかし、近年は出会い系サイトやマッチングアプリの普及により、その被害者が急増しています。

海外投資不動産詐欺

海外不動産詐欺は、外国の不動産に関する法規制の違いや知識不足の違いを悪用し、価値のない海外の収益物件を勧めたり、安い物件を高値で売りつけたりする詐欺です。

この詐欺では、詐欺業者が「高利回りを期待できる」と過剰な利益を強調して契約へと誘導し、架空の不動産、または法的に取引不可の物件に資金を集めるのが特徴。海外の法律や市場、慣習に詳しく理解していない不動産投資家をターゲットに行われやすいとされます。

不動産投資詐欺を働く可能性がある不動産会社の特徴

不動産投資詐欺を働く可能性がある不動産会社には、次の4つの特徴があります。

  • おとり広告を掲載する
  • 不利な情報を開示しない
  • 事務所を所有していない、事務所が雑居ビルにある
  • 表面利回りしか説明しない

いずれも、詐欺業者に共通してみられる特徴ですので、ぜひ参考にしてください。

おとり広告を掲載する

詐欺業者は、よくターゲットを集める目的で頻繁におとり広告を広告媒体や自社ホームページに掲載します。

おとり広告とは、ターゲットを誘引するために販売できない物件や、販売する意思のない物件を広告することです。架空物件や成約済み物件の広告などがその具体例に挙げられます。

宅地建物取引業法第32条により、おとり広告をはじめとする虚偽広告は禁止されています。そのため、広告に掲載されている物件が優良物件でも、おとり広告だと気づいた時点でその会社との取引を辞めましょう。

不利な情報を開示しない

詐欺業者には維持・管理にかかる費用や不動産取引上のデメリットといった情報を意図的に開示しないといった特徴がみられます。

本来、不動産投資には、物件購入費や管理費だけでなく、物件を所有するなかで修繕費や火災保険料、税金など多額の費用が発生します。これらの費用を補填するためには、銀行から融資を受ける必要も生じます。

さらに、入居者が現れず、賃料収入を得られない空室リスクや、経年劣化によって入居率や家賃収入が下がっていく家賃下落リスクといった取引上のデメリットがあるのが当然です。

このような一般的な費用やデメリットを説明せず、メリットばかりを話す不動産会社は詐欺業者の可能性が高いため、注意しましょう。

事務所を所有していない、事務所が雑居ビルにある

事務所を所有していない、事務所が雑居ビルにある不動産会社は、詐欺業者に該当しないか疑いましょう。そもそも行政庁から宅建業免許を受けるためには、不動産業を独立して営業できるだけの事務所を設置する必要があるためです。

そのため、事務所を持たない不動産会社は、著しく信頼性に欠けると言わざるを得ません。また、事務所が雑居ビルにあることが直ちに問題があるとは限りませんが、実績の多い不動産会社はグレードの高いビルに事務所を構えているのが一般的です。

表面利回りしか説明しない

表面利回りしか説明せず、家賃収入からローン返済金や管理費、修繕積立金などの必要経費を差し引いた実質利回りについて、明確なプランを提示しない不動産会社にも注意しましょう。現実的な収益予測を立てるうえで重要な実質利回りの非開示は、後ろめたい事実があることの裏返しだと考えられるためです。

実質利回りは口頭ではなく、書面での確認が重要です。書面で確認する際は可能な限り、実質利回りのほか、物件の概要や間取り図、地図などをまとめた資料「マイソク」で、確認しましょう。

不動産投資詐欺に用いられるセールストーク

不動産投資詐欺に用いられるセールストークには、次の4つがあります。

  • 「節約できます!」
  • 「年金代わりになります!」
  • 「将来必ず値上がりします」
  • 「クーリングオフできます!」

詐欺業者は営業マンの容姿・人相や会社の所在地、ホームページの雰囲気などで見抜ける可能性が高いですが、敏腕詐欺師は巧妙で怪しさを隠していきます。そのときは、次に紹介する言動から、詐欺を企んでいるかを見抜きましょう。

「節税できます!」

そもそも不動産投資で大きな節税効果を得られるのは、給与所得やその他の事業所得を含めて課税所得額が900万円を超える場合です。課税所得額が900万円を超えると、所得税・住民税率が約33%になり、譲渡税率との差が大きくなるため、節税目的で不動産投資をする意味が生じます。

逆に、課税所得額が900万円未満であるにもかかわらず、営業マンに「節税できます」と営業されているとしたら、その営業マンは無知か、悪意を持って話していると解釈できるでしょう。

「年金代わりになります!」

不動産投資はあくまでも事業経営の1つであり、年金代わりになると考えるのは早計です。

一般的な年金といわれる老齢年金は、保険料納付済期間と保険料免除期間などを合算した受給資格期間が10年以上ある場合に、65歳から受け取れる安定的収入です。このような年金の特徴を考えると、多くの場合に銀行融資が必要で、都度管理費や修繕費も発生する不動産投資が、年金と全く異なる性質であることがわかるでしょう。

「将来必ず値上がりします」

宅地建物取引業法では、契約締結の勧誘の際に、相手方に対して、「将来必ず値上がりします」と利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為は禁止されています。そのため、「将来必ず値上がりします」というワードそのものが、法に抵触しているといえるでしょう。

収益物件の資産価値が上がる場合はありますが、それはあくまでも可能性の範疇です。100%保証されているものではないため、「将来値上がりが期待できる」という言葉ですら、うのみにするべきではありません。

「クーリング・オフできます!」

不動産売買で、売主のそのような言葉を信じるのは危険です。宅地建物取引業法では、不動産売買のクーリング・オフが成立する条件が明確に定められており、クーリング・オフができない場合も多いためです。

たとえば、売主である宅建業者の事務所で買受けの申込みや契約締結がなされた場合には、買主はクーリング・オフができません。また、買主が自ら希望して自宅や勤務先を契約締結などの場所として申し出た場合も、顧客の購入意思が安定的だと解釈され、法律上、クーリング・オフできないようになっています。

不動産投資詐欺を避けるための方法

不動産投資詐欺を避けるための方法には、次の6つがあります。

  • 不動産投資に関する知識をつける
  • 実績をもとに信頼できる会社かどうか見極める
  • 納得できるまで話を進めない
  • 現地調査を必ず実施する
  • 同業者とのつながりを持つ
  • 迷ったら専門家に意見を仰ぐ

1つでも知っていれば、不動産投資詐欺を回避できる可能性がぐっと上がるため、ぜひ参考にしてください。

不動産投資に関する知識をつける

不動産投資詐欺を回避するためには、不動産投資に関する知識をつけましょう。

知識を得る方法は、資格取得やセミナー参加、読書など、何でも構いません。知識を得て不動産投資のリテラシーを向上させることが、詐欺から身を守る対策につながります。

広島大学の研究によれば、金融リテラシーの向上と孤独感の解消が、特殊詐欺被害リスクを低減させることが明らかになっていますが、これは不動産投資にも当てはまるかもしれません。

実績をもとに信頼できる会社かどうか見極める

不動産投資詐欺に遭わないためには、実績をもとに信頼できる会社かどうか見極めることが重要です。

ここでいう実績とは、業歴や業績の伸び率、口コミの内容、建物の所在地などです。ただし、Googleマップや比較サイトで不動産会社の口コミを調べる際は高評価が自作自演の可能性があるため、低評価の口コミを参考にしましょう。

また、社内の雰囲気を見るため、商談は相手先のオフィスでするのもおすすめです。

納得できるまで話を進めない

不動産詐欺を回避するためには、不明点や疑問点が生じたら必ず解消し、納得できるまで話を進めないようにしましょう。

詐欺師は往々にして専門用語を駆使しながら、抽象的な話ではぐらかしがちです。それは、不動産投資詐欺でも、例外ではありません。

逆にいえば、まともで誠実な会社は、顧客の質問に対して具体的に回答してくれます。信頼に足る会社かどうかを確認するうえでも、積極的に疑問点を相手方にぶつけるとよいでしょう。

現地調査を必ず実施する

不動産投資に先立って収益物件を購入する際、現地調査をすることは詐欺防止に欠かせません。

現地調査が必須であるのは、詐欺業者は、よく物件の状態や入居状況など、物件の実態と異なる情報を提供することで、取引を進めようとする手口を用いるためです。また詐欺業者は物件の写真だけではわからない不備や瑕疵を隠すという詐欺手法も用いてきます。

これらの詐欺を見破るうえでは、現地調査は必須です。また不動産投資を成功させるうえでも、現地調査は欠かせないため、時間や手間を惜しまず、実際に物件を見てから取引を進めましょう。

同業者とのつながりを持つ

不動産投資詐欺を避けるためには、不動産投資の勉強会や大家の会などのコミュニティを通じて同業者とのつながりを持ちましょう。

同業者との情報交換を通じて、先輩大家の失敗談や、流行している不動産投資詐欺の手口、詐欺被害を回避するための対策を学べるためです。ただし、参加しているコミュニティ自体が詐欺師の温床になっているケースもあるため、会費が高く、しっかりと運営されているコミュニティを選ぶようにしましょう。

迷ったら専門家に意見を仰ぐ

不動産会社選びに迷ったときは、資料や物件情報、契約書を持参し、税理士や弁護士、司法書士といった専門家に意見を仰ぎましょう。

専門家のうち、不動産投資について知見のある税理士は、確定申告の内容を鑑みて、不動産会社が提示する物件情報を見て最適かどうかアドバイスしてくれます。また弁護士や司法書士といった法律の専門家は契約内容が買主に不利になっていないか精査してくれるでしょう。

不動産投資詐欺に遭った場合に頼れる相談先

不動産投資詐欺に遭った場合に頼れる相談先は次の4つです。

  • 消費生活センター
  • 免許行政庁
  • 宅地建物取引業保証協会
  • 弁護士

いずれの相談先も詐欺に巻き込まれている最中というケースでも適切なアドバイスをくれるため、早急に相談するとよいでしょう。

消費生活センター

全国の都道府県や市町村に設置される消費生活センターでは、国家資格を持つ消費生活相談員が、消費者関連の法律に基づき、不動産投資をはじめとする投資トラブルに対し、解決に向けたアドバイスをしてくれます。無料で利用できるため、ぜひ活用しましょう。

また局番なしの消費者ホットライン「188」に電話すれば、近くの消費生活相談窓口を案内してもらえます。

免許行政庁

不動産の仲介や勧誘、重要事項説明などの違反については、国土交通省の管轄です。そのため、最寄りの地方整備局や本庁の不動産・建設経済局に連絡すれば、詐欺業者への行政指導や業務停止命令などの行政処分をしてもらえる可能性があります。

なお、国土交通省は、次のような勧誘トラブルがある際に免許行政庁に相談するよう呼びかけています。

  • 断ったにもかかわらず、しつこく電話をかけてくる
  • 長時間にわたって電話を切らせてくれなかった
  • 深夜や早朝といった迷惑な時間に電話をかけられた
  • 脅迫めいた発言があった
  • 自宅に押しかけられ強引に契約を迫られた
  • 絶対にもうかるから心配ないと言われた

宅地建物取引業保証協会

宅建業を営む不動産会社が加盟する宅地建物取引業保証協会は、所属する不動産会社に対する苦情解決や手付金の保管・保証などの業務を手がけています。そのため、同協会に相談すれば、解決に向けたサポートや損失した手付金の保証をしてもらえる可能性があります。

また、不動産会社との間で生じたトラブルが解決しない場合は、取引で残った債権を上限額まで弁済する制度もあるため、消費者の強い味方になってくれるでしょう。

弁護士

不動産の投資詐欺に巻き込まれたら、法律の専門家である弁護士に相談するのも1つの手段です。弁護士にトラブル解決を委任すれば、法外な違約金を請求されたり、サブリース契約で一方的に賃料を引き下げられたりした場合に、買主の代理人として詐欺業者と戦ってくれるでしょう。

「弁護士を探す方法がわからない」「弁護士費用が気になる」という場合には、国が設立した法的トラブル解決の総合案内所「法テラス」に相談するのもおすすめです。法テラスは無料法律相談や弁護士費用の立て替えも行っているため、経済的に不安がある方でも安心して利用できます。

不動産投資詐欺に遭った場合は弁護士に相談しよう

不動産投資はリスクを理解して運用すれば、安定した家賃収入を長期的に得られる反面、悪質な詐欺も横行しています。

取引中の不動産会社を怪しいと感じたり、不動産の投資詐欺に遭ってしまったりした場合は、然るべき相談先に相談しましょう。

詐欺業者を許せなかったり、不当に被った損失を回収したりしたい場合は、法律の専門家である弁護士に相談するのがおすすめです。弁護士にトラブル解決を委任すれば、代理人として詐欺業者と戦ってくれるでしょう。委任時に弁護士費用が気になる方は、弁護士保険に加入するのも1つの選択肢です。

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