土地の遺産相続をするときの注意点 は？

2018年03月30日

• 相続

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相続される遺産の中で多いものは、不動産と預貯金または現金です。
このうち、不動産、特に土地は、相続をめぐる紛争を引き起こしやすい遺産だと言われています。
なぜでしょうか。その理由と、土地を相続する時の注意点について解説します。

土地を遺産とする相続が、紛争を引き起こしやすい理由は何でしょうか。

まず、土地の値段の評価が難しいことです。
「一物四価」という言葉があるように、土地には、公的評価だけでも、固定資産税評価額、路線価、基準地価、公示価格という複数の価格が存在します。
そのどれを採用するかによって、土地の評価額は容易に変わってしまいます。

例えば、複数の共同相続人のうち一人が、遺産である土地の相続を希望する場合、その相続人は、低い値段で評価しがちです。
他方で、他の共同相続人は、同じ土地を高い値段で評価しがちです。このため、土地をいくらと評価するかを巡って、延々と争うことになりやすいのです。

次に、土地は物理的な面でも分割が難しい遺産です。
建物が建っている場合はもちろんですが、たとえ更地といえども分割は容易ではないのです。
更地ならば相続分に応じた面積で分筆すれば良いとも思われそうですが、そうではありません。

例えば、100坪の土地があり、これを50坪ずつに分けたとしても、二つの土地の評価額は同じにはなりません。
南側か北側か、日当たりはどうか、道路に面しているかどうか、傾斜や高低差、土地の形状などの諸要素によって土地の価値が決まるのであって、単純な面積だけで価値が決まるものではないからです。

土地の遺産分割には、①現物分割、②換価分割、③代償分割、④共有のままとするという4つの方法があります。

①現物分割は、先の100坪を50坪ずつに分けるような物理的な方法です。これがそう簡単なことではないことは前述のとおりです。

②換価分割は、土地を売却してしまい、代金を分ける方法です。
単純ですが、そもそも共同相続人間で、土地の価値について意見の相違がある場合、全員が希望する価格で売却できるか問題です。
また、売り急いで、買い手に買い叩かれると、相続人全員が損をすることになります。

③代償分割は、土地を相続することで相続分を超えた遺産を取得することになる場合に、他の相続人に対し代償となる金銭を支払う方法です。
金銭で調整するわけですが、これも土地の価格をめぐる意見に隔たりがある場合は、調整が困難です。
また土地を相続する者に、代償金が支払う財力がなければ成り立ちません。

④土地の分割には、このような困難があるため、共同相続人間で分割せずに、当面、法定相続分どおりの持分での共有状態のままとしておく場合があります。
しかし、これは、一番、おすすめできない方法です。

なぜならそのまま放置して、年月が経ち、相続人が死亡することで、その相続人の持分が相続されて、さらに相続人の数が増えてゆくからです。

実は、このように遺産分割をしないまま、共有状態で放置され、当初、数人であった相続人が、数十人から百人単位で増加してしまっている土地は珍しくないのです。そうなると、事実上、共有状態を解消することは不可能となってしまいます。

このような事態を招かないために、土地の共同相続状態を放置しないで、遺産分割の決着をつける努力が必要です。

遺産分割で土地を取得したら、速やかに登記することが必要です。
遺産分割で、法定相続分と異なる割合で土地を取得した者は、その権利を登記しておかないと、遺産分割後に、他の共同相続人から土地を取得して登記を済ませた者に権利を対抗できないとするのが判例だからです（最高裁判決昭和46年1月26日）。
遺産分割がなされたどうかは、登記されない限り、外部からは知りえないことから、登記を怠っていた相続人よりも、土地を取得した第三者を保護する考え方です。

土地の遺産相続は、分割が容易でなく、しかも紛争を生じやすいこと、相続人の増加を防ぐために共有状態を放置するべきではないこと、分割して共有状態が解消されたら第三者に対抗するために速やかに登記をすべきことを説明しました。

このように、土地の遺産相続は、解決が困難であり、様々な法律問題を引き起こします。
土地の相続にあたっては、相続の専門家である弁護士に相談されることをお勧めします。

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